現房銷售政策落地僅半個月，現房銷售廣州市場便傳來實質性“響動”。政策州兩再供

　　近日，落地樓盤樓市場有消息傳出，僅半竣備珠實地產旗下兩個樓盤——珠江·天河都薈與珠江金融城頤德公館，月廣已率先推出“竣備再供樓”方案。試水網傳信息稱，現房銷售天河都薈首開房源將執行“房屋竣工備案後發放貸款”；頤德公館則推出“首付15%，政策州兩再供網簽後無需著急供樓，落地樓盤樓等竣備了才開始月供”的僅半竣備銷售政策。南方+記者向珠實地產進行核實，月廣對方證實了這一消息。試水

　　老項目主動“做新題”

　　珠實地產方麵表示，現房銷售公司旗下項目將積極執行“828房地產新政”要求。政策州兩再供金融城頤德公館、落地樓盤樓天河都薈均將嚴格按照新政開展相關工作，即2026年8月28日之後取得預售證的樓棟都將實行竣備後開始供樓，並將根據後續政策更新、廣州市相關細則進行動態調整。

　　此前的8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關於完善商品住房銷售製度的通知》（下稱《通知》），這標誌著施行近30年的商品房預售製度迎來根本性轉折。

　　執行層麵，根據三部門聯合印發的《通知》，商品住房銷售製度改革采取“老項目老辦法、新項目新辦法”的漸進路徑。通知施行之日（8月28日）前，已取得建設工程規劃許可證的項目，實行預售的，預售條件與資金監管按原有政策執行；新出讓土地及已出讓未取得工規證的項目，則優先選擇現房銷售。

　　珠實地產旗下這兩個項目均屬於8月28日新政施行前已取得建設工程規劃許可證的“老項目”，按此規定並無義務執行“竣備後放貸”的新規。

　　不過，國家金融監督管理總局、中國人民銀行聯合印發的《個人住房貸款管理辦法（試行）》規定：借款人購買現房的，貸款人應當在銷售備案後發放貸款，貸款資金應當通過受托支付方式支付至該住房項目開發企業在主辦銀行開立的資金賬戶；借款人購買預售商品住房的，貸款人應當在竣工備案後發放貸款，貸款資金應當通過受托支付方式支付至預售資金監管賬戶。

　　這意味著，購房者還貸時間將後移至項目銷售備案或竣工備案後。按照這一規定，珠實地產的兩個項目也可以執行新的按揭投放標準，即竣備以後才放按揭。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，兩個項目此刻推出這一安排有兩方麵原因：一方麵，有《個人住房貸款管理辦法（試行）》規定作為依據；另一方麵，對於客戶來講，自然都傾向於選擇“先收樓、再供樓”的按揭新規，畢竟延後償還2年按揭，不用承擔“一邊月供、一邊租房”的超額壓力。而且，竣備以後放按揭，還可以實現所見所得（竣備即交房）。更重要的是，現在是買方市場，開發商搶客戶競爭激烈，這也是一個差異化的競爭方式。

　　利好和風險同在

　　兩個新盤的這一安排傳出後，引發了置業者及網友的關注和熱議。

　　李華（化名）就在剛過去的周日於天河都薈下定了?！皠傞_盤銷售就跟我說去化了2/3，我還不信，去了現場發現確實沒剩下什麼好樓層了?！崩钊A說，“難怪這麼火，現在新的政策，隻要付首付，剩下的等交樓的時候再供?！?/p>

　　不過也有不少網友擔憂：“會不會開發商缺錢交不了樓，首付被卷走了。”也有網友替開發商擔憂：“要是兩年後房價下行，買家故意不通過貸款審批，產生一波‘退房潮’，開發商該怎麼辦？”

　　總之，這一政策對置業者來說無疑是一波利好，但從市場角度看，也確實存在一定風險。李宇嘉認為，有三方麵需要注意的問題：首先是開發商競爭加劇，可能會使得競爭門檻蔓延到所有新審批預售項目，甚至也會出現新政前申請預售、現在還在售的項目，也執行新的按揭規定。

　　其次，開發商按揭回籠周期從過去拿地後9至12個月的基礎上，延後了2年左右，而按揭才是回籠資金的大頭。一方麵，這會導致財務成本上升，另一方麵導致自有資金回報率下降。特別是，項目公司資金實力不足、必須要靠預售資金推進建設的話，可能會導致部分項目資金鏈緊張，建設進度放緩。

　　最後，如果2年後片區房價下跌，或者片區內更有競爭力的產品出現，或者交付標準和購房時存在差異，購房者是否會維權或退房，這還涉及首付是否可以退的情況。

　　針對上述風險，李宇嘉建議，住建部門要與金融監管部門強化政策協同，統一政策標準。

　　珠實雙盤的率先試水，在當下普遍觀望的市場氛圍中顯得格外醒目。8月末新政發布後，多數開發商處於“等細則”的靜默狀態。記者走訪廣州多個板塊發現，置業顧問普遍將現房銷售等政策納入接待話術，也有許多購房者諮詢，但一些現房尾貨項目周末仍然隻有少量客戶到訪。

　　從市場基本麵看，廣州一手房庫存中已有接近六成為現房。據普睿數智統計，截至2026年4月，廣州商品住宅可售庫存中現房占比達57%，增城、番禺現房庫存占比分別達74%和71%。

　　中信證券研報測算顯示，現房銷售模式下，項目內部收益率（IRR）將從傳統預售模式下的15.8%降至3.6%，土地市場短期內麵臨收縮壓力。多位受訪專家則表示，現房銷售並不會推高整體房價，供需仍是決定房價的主要因素，核心城市則有望率先企穩回升。

　　珠實兩個項目最終能否順利走通從網簽到竣備再到放款的全流程，仍有待市場驗證。但至少在新政落地後的半個多月裏，這家廣州本土國企用行動給出了自己的答案。